普通人现在买房，是捡漏还是跳坑？

先说说最劲爆的“银行卖房潮”，不是我夸张，现在打开阿里资产这些平台，银行的“清仓专区”比双十一的折扣页面还热闹。

建行、农行这些国有大行带头，广东农信、贵州农信更狠，挂牌量直接破万，跟不要钱似的。价格有多香？普遍打七折八折，狠角色直接五折甩卖，沈阳一套房22万就能拿下，广东云浮甚至有8万出头的“地板价”房源。

别以为这是银行好心给大家“捡漏”，背后全是满满的求生欲，这些房子都是房贷违约后，银行通过司法程序拿回来的“干净房”，产权没纠纷，本来可以租出去或者转给资管机构。

现在非要低价甩卖，说白了就是银行在“用脚投票”：这时候谁还持有房产谁站岗，赶紧变现才是王道。

更扎心的是，以前银行都让专业资管机构帮忙处理，现在亲自下场，等于明说“连专家都怕了，这活儿还得自己来”。

这波操作也把当前楼市的真相摆到了台面上——不是所有房子都在跌，但跌的地方是真惨，这就是所谓的“分化筑底”，跟打游戏似的，有人在新手村挣扎，有人已经开始打BOSS回血。

先看“血条告急”的三四线城市，从2021年房价高点到现在，不少地方跌了两三成，直接回到2016年的水平，而且还在以每月0.2%的速度“缓慢掉血”。

为啥这么惨？库存能卖30个月，人口还在往外跑，供需严重失衡，就像你开了家奶茶店，整条街都是竞争对手，客人还越来越少，能不亏吗？业内估计，这些地方还有10%-15%的下跌空间，现在入手纯属“接盘侠”行为。

再看一线和强二线城市，已经开始“回血续命”了，去年11月以来，新房价格就稳住了，一线城市还在慢慢上涨。

1-4月二手房成交量涨了19%，房贷利率比2021年降了2.5个百分点，以前买套房月供两万，现在可能少还几千，负担轻多了。

更关键的是，土地购置金额涨了21%，挖掘机内销也回暖了，这说明开发商又开始干活了，市场信心在慢慢回来。

这些地方的下跌空间已经收窄到5%以内，核心地段甚至可能率先“止跌回春”。

有人肯定要问：“到底啥时候才算触底？我等着抄底呢！”这里必须泼盆冷水：房产没有统一的“底部价格”，不是说跌到某个数就可以买了，得看三个“闯关信号”。

第一关是库存“去化关”，2025年4月全国50城房子要卖20.98个月，一线二线已经降到20个月以内，算及格了，但三四线还高达30个月，这关还没过。

第二关是开工“复苏关”，现在1-4月新房开工量还跌着23%，不过土地成交涨了，估计三季度能回暖，这关算“半通关”，等这几个信号都亮绿灯了，才算真正到了“抄底窗口期”。

结语

现在的楼市就像“冰火两重天”，银行卖房是在“避险逃生”，三四线城市还在“掉血”，一线强二线已经“止血回温”。

政策也说得很明白，“十五五”规划里房地产不再是“经济引擎”，而是“民生保障”，别指望再靠炒房暴富了。

如果你是刚需买房，一线强二线可以慢慢挑，遇到合适的、价格到位的可以下手；如果是投资，三四线城市千万别碰，银行都在甩卖的地方，你就别往火坑里跳了。

记住，现在买房的核心逻辑已经变了：不是“买了就涨”，而是“买对才赚”，别被“低价”冲昏头脑，理性上车才是王道！