真相扎心！银行为何纷纷下场卖房？

加入“卖房潮”中的不仅包括中小银行，更不乏国有大行与股份行的身影。

据中国新闻周刊不完全统计，农业银行、建设银行、中国银行、交通银行、兴业银行、平安银行、兰州银行、长安银行、兰州农商行等多家银行及多地农信系统都通过阿里资产平台、京东资产交易等渠道开启了“不动产专场”。这些房产大多为抵债资产，产权登记在银行名下，由银行直接出售。

上海金融与发展实验室首席专家、主任曾刚对中国新闻周刊介绍，当前银行直售集中在三类资产：优质住宅、变现周期短的商铺、产权清晰的标准厂房。这类资产占银行不良房产总量的40%—50%，具有评估标准统一、法律关系简单的特征。

其中，部分农信系统大量挂牌引发外界关注。四川农信系统2024年上半年以来，在京东、阿里两大资产平台累计挂牌直售房产超过2.5万套（未去重）；广东农信系统、辽宁农信系统、贵州农信系统的挂牌量分别约为1.2万套、1.1万套、9600套。

而银行直售房源的最大特点，就是低于市场价。

据中国新闻周刊观察，银行直售房源多以拍卖出价形式售卖，其单价普遍比市价低20%—30%甚至更多，并且出现了不少起拍价在5万元以内的“白菜价”住宅。有平台甚至一度打出“银行直供，不计成本卖”的宣传语。

图/图虫创意

只是，对于普通人来说，想占银行的“便宜”并不容易。要知道，在银行买房，意味着既缺乏线下带看，也没有中介撮合、垫佣、过桥等服务，这对购房者而言并不友好。

而从房源质量看，银行直售房区域、户型、总价段高度碎片化。虽然价格便宜了，但购房者在筛选与决策层面需要付出更高的隐性成本。

社交平台关于“银行卖房”的相关讨论超过4万条，不乏捡漏失败的分享：“没一套能入眼的，要么极破、要么极偏”“看了一圈，都是租赁和欠费情况不明，详情完全不知道，没低到骨折的地步不值得买”……因此，便宜的银行直售房虽然线上围观流量很高，但不乏流拍现象。

举例来说，11月10日，兰州农商行在京东资产平台挂牌158套“育才壹品”住宅。据介绍，这些住宅位于沈阳市沈抚新区，属于典型“学区房”。按起始价计算折合单价约2000元/平方米，远低于约5000元/平方米的市场价。虽然本次拍卖线上围观超过1200人次，但直至公开竞价结束，这100套房产均为“0次出价”状态，目前该拍卖已经撤回。

为何下场卖房？

从银行买房的确是“小众”的选择。一方面，价格优势、产权安全是银行直售房的吸引力所在，而另一方面房源有限、房屋状况和操作不透明则非常劝退购房者。

更深层次来看，银行亲自下场卖房并非心血来潮，背后的深层含义在于银行对不良资产处置的方式开始发生变化。

不良资产行业资深从业者、《一本书读懂不良资产》作者石佳华对中国新闻周刊表示，当前银行处置不良资产已经形成了“多渠道并行”的市场化体系。银行既可以自行清收、协商重组或以资抵债，也能通过诉讼和司法拍卖处置抵押物；同时，还可将不良资产转让给AMC（资产管理公司）及各类不良资产基金，也可以通过直售房产等方式快速变现。

一位从事不良资产处置的银行人士对中国新闻周刊表示，银行直接下场卖房并不新鲜，但过去传播范围较为小众。如今数字化平台的成熟降低了银行直面C端市场的门槛，让其能以低成本触达海量购房者。而对于大宗不良资产，更常见的是采取“打包甩卖”的方式，将其出售给专业的AMC，以快速降低账面风险。

关键在于，过往对不良资产的打包出售方式，不仅价格与效率方面要打折扣，银行也难以直接掌控处置过程中的风险。

曾刚指出，银行直售与AMC处置的核心差异在于处置效率与收益水平。处置效率方面，银行直售优质房产的平均周期约为180天；而AMC模式因涉及资产包组合、尽职调查、多轮谈判等环节，周期普遍在450—720天。

而从利润角度考量，银行直售可实现债权回收率的最大化。曾刚以广东农信系统为案例测算，直售模式下扣除处置费用后净回收率约78%；而传统模式下先折价30%—40%卖给AMC，银行实际回收率仅50%—60%。这意味着10亿不良资产，直售模式可多回收1.8亿—2.8亿元。

另外，法拍市场遇冷，也促使银行转向直接处置。根据中指研究院的数据，2025年1—10月全国法拍房总成交金额为2048.7亿元，同比下降约22.5%。

更重要的是，财政部《银行抵债资产管理办法》规定，银行取得抵债不动产和股权后应于两年内处置，若超期未处置，则在资本计量时施加惩罚性风险权重。这也是促使银行“亲自下场卖房”来加快处置速度的动因之一。

多元化减压进行时

简单来说，银行自己卖房就是为了抢时间和省成本。但作为短期内引发关注的行业现象，银行“卖房潮”其实面临结构性制约。

曾刚指出，银行缺乏专业资产运营团队，对于需要重组、改造的复杂资产处置能力有限。更关键的是，大规模直售将占用其人力和时间成本，当不良资产规模突破某一临界点时，批量转让给AMC仍是更经济的选择。

毕竟隔行如隔山，卖房并不是银行的常规业务。一位资深地产分析人士对中国新闻周刊表示，通过网络平台拍卖房产并非银行新增“房产直售业务”，银行直售房与常规的房地产经纪无关。这种行为属于年底盘活资产、加快资金回笼，是银行降低不良率的常规手段。

“银行抵债多为被迫行为，比如抵押物经法拍变卖（大幅降价）仍然流拍后，法院强裁给银行以资抵债。一般来说，银行不会主动要求抵债，因为抵债涉及物权变更、缴税、经济资本占用等事项，与银行经营货币的属性不相符合。”石佳华补充说道。

虽然售卖价格相对便宜，且部分房源折扣力度较大，但并不意味着银行在做赔本生意。

前述银行人士介绍，在“以物抵债”获得房产时，银行的评估价格也会在市场价的基础上给予一定折扣，部分欠债人也会被迫向银行的压价妥协，这意味着银行处置时即便是“打折”幅度较大，仍保留一定的利润空间。

对于大众更关注的房价问题，低价的银行直售房对市场带来的影响其实是有限的。

前述地产行业分析人士直言，银行“卖房潮”其实属于银行增强流动性的正当方式，整体来看银行直售房规模不大，比例不高，而且和居民家庭的住房关系不紧密，因此在房地产整体止跌回稳的市场环境下，本身对房价并不会造成很大的影响。

站在银行的角度看，下场卖房其实属于消解不良压力的一种积极探索。

随着不良贷款压力的上升，银行的“甩包袱”需求比较迫切。金融监管总局数据显示，2025 年三季度末，全国商业银行不良贷款余额 3.5万亿元，环比增加883亿元；不良贷款率1.52%，环比上升0.03个百分点。

银行加速变现抵债房产，一方面是为了把资产负债表上“高风险、低流动”的抵债资产变成现金加速回笼；另一方面也有助于优化资产质量指标——即提升资本充足率与流动性，并同步降低不良率，预留出更充足的安全空间。

曾刚指出，未来银行不良资产处置将呈现三大趋势：一是技术驱动下的定价透明化，大数据、AI估值系统将压缩信息不对称空间；二是处置主体多元化，险资、产业资本、REITs（不动产投资信托基金）等新兴力量入场；三是“处置+运营”一体化，单纯依靠折价抛售的粗放模式，将被资产价值重塑的精细化运营取代。

“对于银行抵押房产的处置，预计将形成‘标准化资产直售为主、批量复杂资产转让为辅’的双轨制格局。”曾刚判断。