马云的预言成真？中国房价或迎来3大转变

彼时，这番话在很多人看来无异于天方夜谭，不少人对此表示质疑，认为这是商界大佬的片面观点。

如今八年之期已至，站在《十五五》规划即将开局的节点，回头再看这句话，不难发现楼市的风向已然发生了显著变化。

虽然核心大城市的房价并未如 “葱” 般低廉，但在众多三四线城市乃至县城，楼市的格局已经彻底改变。

从当前的市场趋势来看，2026 年中国楼市或将迎来三大关键转变，接下来我们就用通俗的视角，聊聊这三大转变背后的逻辑。

其一，楼市的 “温差” 将进一步拉大，城市与区域分化加剧。过去谈及楼市，基本是全国一盘棋的格局，要么迎来普涨行情，要么因政策调控进入横盘阶段。

但未来这一逻辑将不再适用，不同城市之间，甚至同一城市的不同区域，房价走势将彻底分道扬镳。

以北京、上海、深圳这类核心一线城市为例，即便近年来经济环境复杂，这些城市的房价依旧保持稳定，核心原因在于坚实的产业支撑。

以深圳为例，作为科创产业的核心聚集地，华为、腾讯等龙头企业扎根于此，持续的人才需求和高薪岗位，吸引着全国的优质年轻人才不断涌入。

2025 年 8 月，深圳二手房成交量约 4000 套，在市场整体观望的背景下，这一成交量成为市场信心的重要支撑，其核心区域房价不仅未跌，单价还逼近 6 万元。

这些来深发展的年轻人，有着明确的扎根、结婚生子的需求，这类刚需和改善型需求，成为支撑核心城市房价的重要基础。

而将目光转向内陆的三四线城市乃至县城，楼市景象则截然不同。

不少小县城缺乏核心支柱产业，就业机会有限，导致年轻人毕业后纷纷向大城市流动，人口持续外流。

但前些年的房地产开发节奏较快，住房供应持续增加，供大于求的市场格局逐渐形成，这也是经济学中最基本的市场规律。

以河北衡水为例，这座以教育闻名的城市，2025 年 11 月全城二手房均价回落至 6109 元 / 平，下属的枣强县均价更是仅 4078 元 / 平。

四千余元的单价，放在十年前仍有上涨预期，但如今不少小区的价格仍处于阴跌状态。

在这些区域，马云当年 “房价如葱” 的说法，在一定程度上成为了市场现实。住房的核心属性回归居住，想依靠房产实现财富增值，难度已大幅提升。

更值得关注的是，这种分化不仅体现在城市之间，还出现在同一城市的不同区域。

以北京为例，西城区的学区房凭借优质的教育资源，成为市场中的硬通货，即便楼市遇冷，价格依旧保持稳定；而一些远郊区的房源，因配套设施不完善，商超、医疗资源匮乏，地铁规划尚未落地，即便开发商推出打折、送装修等优惠，依旧难以吸引购房者。

这一转变也印证了一个市场趋势：闭眼买房就能赚钱的时代，已然成为过去。

其二，楼市供给端迎来 “品质革命”，居住体验成为核心竞争力。

前些年的楼市发展阶段，部分开发商重速度、轻品质，只要拿到土地、建成房屋，即便户型设计不合理、隔音效果差、绿化配套缺失，依旧能顺利销售。

但到了现在，这样的开发模式已经不再适应市场需求。当下的购房者愈发理性，购房需求早已从 “有房住” 升级为 “住得好”，高品质、绿色、智能成为住房的标配要求。

国家也针对这一市场趋势出台了相关规范，住建部发布的《住宅项目规范》于 2025 年 5 月正式实施，规范中的各项要求，精准贴合了购房者的居住痛点。

比如新建住宅的层高不得低于 3 米，彻底告别了以往 2.8 米层高吊顶后易产生的压抑感；再如 4 层及以上住宅必须配备电梯，且电梯需满足担架通行要求，这一设计贴合了中国人口老龄化的社会现状，能有效解决老人突发疾病时的就医通行问题；此外，住宅的隔音效果、日照时长、保温层厚度等，都制定了明确的硬性标准。

除了商品房，保障房的品质也在持续升级。

以往提及保障房，不少人的第一印象是位置偏远、品质一般，而在 “十四五” 期间，国家累计建设 1100 多万套保障房，解决了 3000 多万新市民的居住问题，2026 年保障房的建设力度还将持续加大。

如今的保障房，选址多在交通便利区域，地铁、学校、医院等配套设施完善，让年轻人无需掏空家庭积蓄、背负高额房贷，也能在大城市拥有稳定的居所。

老旧小区的改造也在稳步推进，城市更新工程让老旧住宅的居住品质大幅提升。

新疆伊宁市的南苑小区就是典型案例，该小区是上世纪 80 年代的老旧小区，曾经存在布局拥挤、违建较多、消防通道狭窄、空中线路杂乱等问题。

经过 “拆墙并院” 的改造后，小区拆除了违建、打通了消防通道，增设了停车位和绿化带，还将空中线路全部入地，居住环境焕然一新，居民的生活体验也得到了极大提升。

这正是供给侧升级的体现，房屋位置未变，但居住品质实现了质的飞跃。

其三，楼市政策逻辑全面升级，坚持民生导向为市场托底。

近年来，楼市政策的调整力度之大前所未有，与以往的普惠式政策不同，当下的政策更注重精准施策，直击市场痛点。

从 2024 年开始，苏州、成都、杭州等强二线城市相继放开限购，北京、上海这类核心一线城市也逐步降低了购房门槛。

以上海为例，目前外环以外的区域，符合基本购房条件的购房者，可根据自身需求置业，限购限制大幅放宽。

除了购房资格的放宽，购房的资金门槛也持续降低。

目前首套房首付比例最低可至 15%，相较于以往，购房门槛大幅降低：此前一套 200 万的房子，首付需 60 万，如今仅 30 万即可上车，这对于刚步入职场的年轻人来说，大幅降低了置业的难度。

同时，5 年期以上房贷利率（LPR）在 2025 年下调了 1.15 个百分点，当前无论是商业贷款还是公积金贷款，房贷利率均处于历史低位。

此外，卖旧买新的个税退税优惠政策持续实施，这一系列政策组合拳释放出明确信号：国家支持合理的自住购房需求，坚持楼市的居住属性。

更让购房者感到安心的是，曾让大家忧心忡忡的烂尾楼问题，如今已有了完善的解决方案。

前些年房企暴雷后，不少停工项目让购房者蒙受损失，国家及时出台了 “金融 16 条”“三支箭” 等政策，为优质房企纾困输血，缓解企业资金压力。

之后推出的项目 “白名单” 机制，更是从资金监管层面保障了房屋交付，相关部门公布数据显示，截至目前，已通过该机制批复超 7 万亿元专项贷款，保障了近 2000 万套房源的顺利交付。

当前房企的项目资金实行专款专用、全程监管，从根源上杜绝了资金挪用的问题，购房者购买期房的权益得到了有效保障。

对于有自住需求的购房者来说，当前房贷利率低、首付比例低、房源选择多，正是置业的窗口期，但这并不意味着可以盲目购房。

建议优先选择现房或工程进度清晰的次新房，实地考察房屋的隔音、采光、户型等实际情况，远比参考效果图更有价值；切勿因价格低廉，选择地段极差、开发商信誉不佳的房源，避免产生购房风险。

对于手中持有多套房产的购房者，核心策略可总结为 “去弱留强”：对于三四线城市、大城市远郊区的房源，若长期无人问津且无实际使用需求，可及时出手；将分散的资金集中起来，置换核心城市、核心区域的优质资产。

未来的楼市，不再是 “房多者胜”，而是优质资产的竞争，只有居住属性强、配套完善、抗跌性高的房源，才能在市场分化中保持稳定。