前几天我说，地方财政几十年来的运转逻辑可能要被重构，放弃对新房开发的支持，以保住二手房存量市场。

现在看来，这个判断没有错。

而且，这八道金牌是套组合拳，一方面摁死房地产套银行，另一方面也摁死地方政府通过城投套银行。

很显然，在银行金融系统、地方政府、房开三者中，最怕的是金融出事，其次才是地方。至于房开，本就恶贯满盈。

因此，施救优先级也很清楚：只能先苦一苦地方，哪怕断炊，也要保住银行。

世人只知恒大们玩得大，岂知地方政策玩得更大。

没有开发商买地，那就让城投买；禁止城投拍地，那就由地方国企与民企合资成立房开，实际上民企只是个借用的“帽子”——跟40多年前民企借集体的红帽子正好相反，但实际上，举牌的还是国企。

在这套玩法里，城投找银行借开发贷、流动贷、更新贷，举牌买自家的地，出让金进地方国库，财政再以代建费、注资返给城投，城投拿地押给银行再借一轮。

而地方小银行的股东本就是地方政府，就算看穿了也不敢不配合，于是金融风险不断集聚，离爆雷只差0.5毫米。

事实上，个别行已经爆了。

哪怕在富庶的长三角珠三角，这套杠杆已经用到极致了。

苏北的盐城，城投拿地占比达到74%以上，最高到过92%。

镇江在70－88%之间。

湖州可能是浙江最高的，占65－77%。

广东的惠州、珠海、中山占比也不低。

现在，几乎是几把梯子一起撤。城投不但不能拿地抵押套贷，甚至城投本身，要么转型为普通国企，要么2027年6月底前隐债清零、剥离政府融资职能，彻底退出。

我写过家传的一位传主是某城投的老总，他主导了城投改制，分拆为十几个子公司，各有业务，主要目标是保住员工饭碗，解决吃饭问题。

因为转型有功，他顺利调任另一家国企老总。

但对地方财政而言，接下来的日子会更难过。

但上帝关上一扇窗的时候，一定会打开另一扇窗：同一天，《地方附加税法》征求意见稿出台，城建税加两费附加合并，11%—13%，税费平移。

当然，这点钱本来就在收，也不够地方塞牙缝的。

今后，要么消费税加速下划，要么上面全包地方财政。

如今臻入化境的这套玩法，肇于1993年。

那年，朱同志飞遍17个省谈分税制，财权上收，增值税大头上收。作为交换，土地出让收入全部留在地方。

于是迎来了三十多年狂欢。

但这套玩法有个前提：老百姓砸锅卖铁买房，永远供得上。

事实上，最后真正为这套玩法买单的“锚”，确是普通购房人。

城镇家庭房产占家庭总资产的比重，央行2025年城镇家庭资产负债调查约69.3%，社科院口径含商铺近71%！

也就是说，一个普通家庭七成的身家是那几本房产证，剩下的三成才是存款、理财、股票。

居民杠杆率一度过60%，除了房贷，几乎可以忽略不计。

这是民众对地方财政全无保留的支持。

只是，现在，翻遍所有钱包，确实供不上了。那先生，也走了。

既然游戏不好玩了，那就撤梯子。

对地方而言，在去年拿了10万亿转移支付的基础上，今年上半年已经超过9.4万亿了——今后只会更加依赖上面——东南6省的普通人更要挑大梁了。

对老百姓而言，梯子抽走时，很多人还踩在半空。

当然，如果你坚信房价会涨，那倒也不是坏事。人，总要有希望的。

只是财富逻辑已经完全重构了。

三十多年的房地产，钉上了最后一枚钉子。

很多人的经验，一夜翻篇。

现在想想，前两年洋溢着乐观向上的氛围劝人买房的，不知作何区处。

据说很多人不喜欢李老和小潘，难道是因为后者看透了这套游戏的底牌，没有跟自己一起悬在半空表示热爱？

那就先找把梯子，把债务降下来再说。